住宅ローンをどう選んだらいいの？銀行選び、ローンについて
マンション購入と切っても切れない「住宅ローン」の借り入れ。
のちのちの返済額に大きく影響するので、しっかり選んでいただきたいです。
住宅ローンの審査の流れは、まず購入する物件が決まり、住宅ローンの事前審査（仮審査）を申込みます。そして事前審査に通ったら、本審査を申し込むという流れです。
マンション購入の流れは、おおよそ下記の通りとなりますが、
ここでいう④がローンの仮審査、⑦が本審査となります。
①資金計画（頭金とローン返済のシミュレーション）
②物件の情報収集
③モデルルームや実際の物件の見学
④住宅ローンの仮審査
⑤購入申し込み（抽選がある場合は抽選も）
⑥売買契約
⑦住宅ローンの本審査と締結
⑧（新築の場合）内覧会と入居説明会
⑨引き渡し・入居
本記事では、仮審査・本審査における、「銀行選び」と「ローンの組み方」の２つをお話しします。
銀行選び
銀行選びですが、まず初めに、
不動産会社が提携している金融機関のローン「提携ローン」か、
そうでない「非提携ローン」かという大きく2つに分けられます。
提携ローンとは、不動産会社と金融機関が提携して、提供するローンであり、
どの金融機関と提携しているのかは不動産会社によって異なりますが、
大手金融機関や地方銀行、ネット銀行など幅広い金融機関と提携していることもあります。
メリットとしては、
・不動産会社で審査の手続きなどを代行してくれ、金融機関にわざわざ赴く必要がないこと。
・金利などを優遇してもらえることがある
ということが挙げられます。
実際、非提携ローンを組もうとすると、自分で金融機関へ訪問し、
ローンの担保となる物件情報を金融機関側に詳細に伝え、
自分の収入等情報を都度書類で提出するかと思うと、大変な労力だと思います。
一方、デメリットとしては、
・提携先金融機関の選択肢が少ない場合がある（比較検討できない）
・不動産会社の手続き代行費用が発生する場合がある
ということが一般的に言われています。
私の場合は、幸いなことに、どちらのデメリットも当てはまらず、
提携先金融機関の候補が多く、私自身気になっていた金融機関がすべて提携先でした。
また、手続き代行費用などの追加費用も発生しませんでしたので、
さほど迷わず、提携ローンに絞りました。
仮審査で出したのは、住信SBIネット銀行・ソニー銀行・りそな銀行でした。
仮審査は、いわゆる「お見積もり」のような位置づけですので、
ぜひ複数の金融機関にだしてもらい、比較検討してください。
結果的に、私はソニー銀行を選びました。
金利もよく、将来的に繰り上げ一括返済をする場合でも手数料がかからない等が理由になりました。
（加えて、両親がリフォームの時にお世話になってよかったとの情報もあったので）
◆ソニー銀行：住宅ローン
住宅ローンの組み方
住宅ローンの組み方については、下記のような点が悩まれるポイント化と思います。
・変動金利か固定金利か
・頭金と借入金をどう設定するか
一つ目、変動金利か固定金利かについて。
住宅金融支援機構が行っている「民間住宅ローン利用者の実態調査（2021年4月）」によると、
住宅ローン利用者の約7割が変動金利で住宅ローンを借りているそうです。
私自身も、35年の変動金利にしました。
が、できれば繰り上げ返済したく「金利が低いうちに返済しよう」と思っています。
変動ローンの良さは、何と言っても金利の低さです。
昨今、金利を上げる金融機関もあるようですが、それでもまだ固定金利よりは低い状態です。
それが、7割の人が変動金利を選ぶ理由だと思います。
二つ目、頭金と借入金についてです。
ここでお伝えしたいのは、
「持っている資金すべてを頭金に入れる必要なない」ということです。
頭金を多く入れることによるメリットはもちろんあります。
まず、借入金が少なければ、利息や手数料が少なくなります。
利息は、例えば、5000万円の物件で、
①5000万円全額を住宅ローンにした場合と、
②500万円の自己資金を頭金として払い4500万円を住宅ローンにした場合、
金利0.5％と期間35年が同じでも、
①前者は451万4794円
②後者は406万3277円と、
トータルで支払う利息が変わってきます。
くわえて、自己資金を投下することで、
ローンの金利を優遇してくれる金融機関があります。
たとえば、購入金額のうち、自己資金率が10％や20％ほど頭金で支払うことで、
金利を優遇してもらえる可能性があるのです。
そのような場合は、自己資金を頭金として入れることはメリットとなります。
一方で、自己資金を頭金として投下しすぎないことのメリットもあります。
その大きな理由は、「住宅ローン減税」の控除です。
住宅ローン減税は、自身が住む住宅に対し、住宅ローンの返済を行っている人への減税です。
（投資用物件は除きます。また、床面積などの条件があります。）
新築住宅の場合13年間、中古住宅の場合10年間にわたって、
年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税または住民税から直接差し引くことができます。
ただし、年間上限が35万円となっています。
5000万円の物件を買い、頭金0円で5000万円の住宅ローンを組んだ場合、
ローン残高の0.7％で、初年度はほぼほぼ上限の35万円を受け取ることができます。
ただ、頭金を500万入れた場合、4500万円の借入金ですので、
初年度でも31万5000円となります。
さらに、毎年ローン残高が減るので、受け取れる額も下がることになります。
ローンの利息と減税の控除を天秤にかけたときに、
どちらがメリットとして大きそうか、考えるに値する額だと思います。
また、引っ越し費用や家具の費用など、
新居への引っ越しはなにかとお金がかかることが多いです。
無理やり預貯金をすべて使って頭金を工面することは、
少々リスクがあるのではないかと考えます。
実際、私はシミュレーションをして、頭金は必要最低限の額に収めました。
残したお金で、株などの投資をして資産を増やすこともできますよね。
皆さんもぜひ、シミュレーションしたうえで、
頭金と借入金を決定してくださいね。
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